銀主盤 + 4大留意事宜 + 5大謬誤 (轉載)


圖片來源: 東方日報

銀主盤意思:

簡單來說,銀主盤就是業主拖欠、無力或者因為任何原因,沒有向銀行支付按揭供款。最終被銀行向法庭申請收回抵押物業,並把物業於市場出售,將賣樓取得的款項償還按揭欠款。

1、價錢未必低

銀主盤主要都是以拍賣形式出售,價高者得,在熱烈的競投氣氛下,成交價有機會比巿價高,而且為防止短炒圖利,銀主盤的合約均附有轉售年期限制。若銀主看好樓巿升勢,銀主盤開價有機會高過巿價,好像大譚陽明山莊現時有一銀主盤開價$2,600萬,高於銀行估價的$2,300萬,所以無論對於投資者或用家,銀主盤不一定是筍貨。

2、小心「凶宅」

銀主收回物業到拍賣,過程隨時需要1年時間,他們亦沒有責任對物業「執漏」,新業主無可避免預留筆錢修裝。另外,「凶宅」都可以是銀主盤,部分拍賣行會告知買家物業是事故單位,但由於定義模糊,部分「凶宅」會當一般銀主盤處理,新業主不知就裏便競投,隨時中伏。若原業主斷供單位外,還欠下貴利數未還,新買家有機會遭受追債人騷擾。

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3、留意法律責任

銀主的身分是債權人而非業主,不會對物業負上任何法律責任,若物業因法律問題,如長期欠交管理費而被釘契,新業主成功競投物業後無可避免要負上有關法律責任,需要付清管理費及辦妥法律程序,成功「解釘」後才可做按揭,建議競投銀主盤前,準買家可委託律師或地產代理就物業進行查冊。

4、樓契是否齊全

不像一般人通過地產經紀購買物業,可以查詢樓契是否完整,銀主盤的樓契就算不齊全,買家成功競投後必須要接受,就算事後花錢委託律師補回,亦不保證全數補回。樓契不齊全或會影響成功向銀行做按揭的機會,日後轉售時,新買家亦有機會因樓契不完整而反價,甚至卻步。

銀主盤拍賣不像一般住宅買賣,地產經紀有責任向買家交代物業狀況,如果上車人士向拍賣行查詢後,仍對心儀物業狀況有所懷疑,建議一動不如一靜,另找筍盤吧

資料來源: HongKongCards https://www.hongkongcard.com/blog-content/銀主盤上車4大伏位

謬誤一:叫價比市價平,一定有著數?

銀主盤叫價即係拍賣價,並不代表成交價,計計埋埋未必好著數。如果多人競投,以價高者得,成交價分分鐘超過市價。相反,如果銀主認為拍賣價遠低於估值,會將物業收回,因為銀主行使權利出售銀主盤,必須對原業主履行誠信責任,要盡力以最高市價賣出物業。

銀主盤亦唔會隨意以低價出售,避免製造短炒誘因,通常會在合約列明限制買家轉售物業的條款,所以要多加留意合約細節。

另外,一定要查清楚物業背景,最好委托律師查看業權有否瑕疵、是否屬於凶宅、是否符合建築物條例或其他法庭頒令、視察物業有否僭建問題、結構間隔改動等。

銀主盤價錢一般較市價平約5至20%,視乎供求多寡,但必須清楚物業,可能要預留更多律師費、時間作查核之用,抵唔抵買要好好計算,衡量過後先下決定。

謬誤二:銀行賣樓,有咩好怕?

銀行角色只是債權人身份,只求賣到樓,冇保證物業一定平靚正,所有物業問題要買家自己負責。對銀主盤有興趣的買家,要了解單位出售原因,問題於成交前能否解決,如果唔清楚就唔好簽約。

建議準買家可以通過查冊、要求代理行或拍賣行解釋、必要時向律師查詢官司判決等。

對委託拍賣行拍賣的銀主盤要更加小心注意,因為該樓盤普遍在市場上放售一段時間都未有承接,或者有法律問題,例如單位被「釘契」。如該物業向多間財務公司按揭,令欠款高於市值,會難以解除「解釘」。如果對單位有懷疑,或者唔信任代理行,就唔好簽約,以免將來問題愈揭愈多!

謬誤三:同普遍二手樓一樣?

銀主盤要特別留意買賣合約額外條款,一般法律訂明買方不可以提出業權查詢、反對或質詢,簽署買賣合約等同已接受該物業之業權。而物業轉售方面亦有限制,條款或會列明買入後多久才可轉售等。

如果簽約後才發現有問題,可能會影響銀行批核按揭。銀主亦沒有責任清理單位內之雜物、將單位還原或整理,由銀行收回單位至出售過程歷時半年甚至一年,所以要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題,最好預留充裕裝修費用。

謬誤四:拍賣會叫價愈追愈高,繼續競投?

去到拍賣行競投,心中一定有底價,如果叫價超越底價就切勿高追。不過很多準買家缺乏經驗,容易受氣氛影響,誤認為多人競爭就代表物業優質。

買家應先到銀行估價、留意樓市行情、按個人需要和經濟能力而定價。拍賣會上「舉手不回」,「舉手」有法律約束力,買家必須遵守合約。

拍賣行對屬於凶宅銀主盤有不同處理手法,有些會另設「確認書」,買家簽署後證明已知單位為凶宅。

謬誤五:只要接受條款,買家買入銀主盤後可輕鬆自由買賣?

根據銀主盤契約,如果列明契約不齊全,買家也必須接受,為確定合法交易,買家有責任要自己補回所有遺失契約。準買家買入銀主盤時,只要同意條約,即使契約不齊也能夠正式成交。

不過,有些契約可委託律師補回,但有些例如是財務押記有機會補不回,當買家想將來賣出該單位時,情況未必順利。

若遺失契約未能補回,將來買家有權不同意交易,因未能確保銀行是否承按。因此,買入銀主盤只要接受條例約束,基本上可交易,但如果將來打算售出,如不幸未能補回所有契約,限制則較大。

資料來源: 經濟一週 http://www.edigest.hk/property_market/銀主盤五大謬誤/