[原創+置頂文章] 一手新盤佣金回贈指南 [俗稱「回佣」] (不斷更新)

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最後更新: 2019年12月04日


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甚麼是一手新盤的佣金回贈 (又稱「回佣」,下稱回贈)?


新盤開售時, 發展商會向成功介紹客戶購買物業的地產代理發放佣金。


部份地產代理為促成生意, 會向準業主提供回贈以作促銷 (令樓價變相減少), 吸引買家盡快完成交易。


回贈(回佣)是指地產代理將從發展商收到的部份佣金, 回贈給準業主。



(2018年8月新增) 佣金是怎樣分拆的?


當地產代理成功促成生意及完成整筆交易後, 發展商就會將佣金發給該地產代理的所屬地產代理公司。

該名成功促成交易的地產代理可以獨享整筆佣金嗎?


除非該名地產代理是一間獨資公司的老闆, 否則便需要以若干比例, 與其地產公司分拆佣金。

一般而言, 香港的地產代理只能夠從佣金中分拆 40% - 60%, 餘額需要上繳公司。


(不提供佣金回贈) 佣金 = 簽單地產代理 + 地產代理公司

(有提供佣金回贈) 佣金 = 簽單地產代理 + 地產代理公司 + 佣金回贈


因此, 向買家提供佣金回贈, 會大大減低該名前線地產代理和整間地產代理公司的收入。

買家的佣金回贈金額愈大, 前線地產代理和地產代理公司的收入便愈低。


正因如此, 當準買家考慮向地產代理爭取佣金時, 絕對需要考慮以下問題:

1. 你的地產代理, 是否願意減少自己的收入?

2. 你的地產代理, 有沒有能力說服其高層和公司減少他們的收入?

3. 你的地產代理, 有沒有權力與你商討回贈, 甚至與你簽定佣金回贈確認書?

4. 你的地產代理, 是不是該地產代理公司的董事? (董事=董事局成員=公司中最高管治機構的成員=職權極大)



主動向地產代理要求提供佣金回贈,是否犯法?


當然不會。地產代理監管局更為地產代理發出有關發放佣金回贈的指引, 如果回贈屬違犯行為, 地產代理監管局又怎會為此發出指引呢?


部地產代理經常以「提供回贈(回佣)」屬於違法行為, 婉拒與買家討論回贈問題, 或藉故向買家拒絕提供回贈。

如果準買家有意要求代理提供回贈, 建議另覓他人好了。


參考資料:

一手回贈要列明(地產代理監管局)

http://www.eaa.org.hk/zh-hk/Consumer-Corner/EAA-articles-published-in-newspapers/Column-on-PropertySingtaocom/04-02-2014



買家可以「不經」地產代理, 直接向發展商購買新盤, 要求發展商將原來給予代理的佣金改為交給買家嗎?


根據《一手住宅物業銷售條例》, 買家可以不經任何地產代理, 直接向發展商購買新盤。不過, 在大多數狀況下, 發展商都「不會」將佣金改為交給買家。


地產代理是協助發展商促銷新樓盤 (例如: Call客睇樓和企街撈客), 當代理能夠促成交易, 發展商便會向代理發放佣金, 所以發展商和地產代理是合作關係。如果買家要求發展商將原來給予代理的佣金改為交給買家, 在發展商角度上, 不但沒有減少支出 (只是將原來代理收取的佣金改為給予買家), 而且更會破壞和代理的合作關係。另外, 每當交易出現問題時, 發展商都喜歡聯絡代理協助從中協助處理, 而無需直接聯繫買家。


總括而言, 買家直接向發展商購買新盤, 通常都不會獲得任何優惠。如果買家想取得某些額外的優惠 (例如: 佣金回贈), 只能與地產代理協商。



(2018年8月新增) 發展商給予地產代理的新盤佣金會有多少?


發展商給予代理的佣金, 主要以樓價百分比(%)來計算, 例如樓價的2%, 2.5%, 5%, 8%或10%以上等。


佣金的比例由發展商決定, 不過從未聽聞佣金會少於2%。


另外, 當發展商有意減價加快售樓速度時, 為免影響樓價及已經簽約的買家。發展商會加高代理的佣金(雙倍或三倍佣金), 借代理向客戶提高回贈, 變相減價。


一般而言,佣金主要受幾項因素影響:

1. 物業售價 (售價愈高, 佣金愈高; 售價愈低, 佣金愈低)

2. 出售時間 (新盤抽籤時期, 佣金較低; 現樓或貨尾時間, 佣金較高)

3. 市場反應 (市場反應低, 入票抽籤量少, 佣金較高; 市場反應高, 入票抽籤量高, 佣金較低)

4. 出售難度 (發展商認為出售困難, 佣金較高; 發展商認為出售容易, 佣金較低)



(2018年8月更新) 由代理提供的佣金回贈通常有多少?

沒有標準。不同的代理會向不同的買家, 提供不同的佣金回贈。

少至幾百元超級市場現金券, 多至數十萬港元現金回贈。

一般而言, 佣金回贈主要受幾因素影響:

1. 買家有沒有主動向地產代理爭取, 商議和追討? (買家沒有提及, 地產代理有需要主動提供回贈嗎?)

2. 買家的經驗 (極具經驗的炒家, 佣金回贈較高; 欠缺經驗的普通買家, 佣金回贈較低)

3. 地產代理和代理公司架構 (需要向總公司和高層分拆佣金, 佣金回贈較低; 無需向總公司和高層分拆佣金, 佣金回贈較高)

就本站的認證地產代理的經驗而言, 他們曾經向客戶提供物業售價1.5% - 6% (折合約9萬 - 68萬港元)的佣金回贈。

準買家可以怎樣知道發展商給予地產代理的佣金金額?

目前的法例並「沒有」要求發展商將給予地產代理的佣金比例告知準買家。

由於沒有法定要求,所以發展商一貫都會以「商業秘密」為由,拒絕回答買家。

縱然地產代理願意回答買家,但買家亦無法得知此答案是真是假。

什麼是「回佣紙」?

「回佣紙」又名「佣金回贈確認書」,是地產代理以書面方式向準買家確認回贈的詳情。正所謂口講無憑,以書面方式確認回贈的金額總比口頭方式好。不過,很多報章都曾經報導過,即使買家與代理簽好「回贈確認書」(回佣紙)後,仍然會就回贈問題發生爭執。

簽了「回贈確認書」(回佣紙), 地產代理仍會反口嗎?

當然會! 就算有書面證明,地產代理仍然經常反口改變優惠。(如果回佣紙/佣金回贈確認書可以解決佣金回贈的爭議,我們還有需要成立這個平台教育大家嗎?#笑)

有書面證明,當然好過只是口頭答應。最重要,是視乎負責的地產經紀及其地產代理公司,是否真誠願意為買家提供回贈優惠。就我們的經驗和新聞報導,地產代理可以在買家簽約買樓後,用下列各樣理由,去證明已經簽好的「回贈確認書」是無效的。

  • 「回贈確認書」未得公司批准,不成立。

  • 簽名的地產代理職位低,未合資格與客人簽定「回贈確認書」,不成立。

  • 負責的地產代理已經離開此公司,公司沒有記錄,不能認證「回贈確認書」的真偽,不成立。

  • 未有填上足夠資料,例如:單位編號、日期、職員名稱或見證人等,不成立。

  • 在「回贈確認書」上簽名的職員沒有權力簽署這文件,不成立。

  • 公司總部/會計部不批准這個回贈比率,「回贈確認書」是非法簽定,不成立。

  • 回贈確認書有時間限制,在非指明時間內簽署確認書,無效。

  • 聲稱發展商因某些原因減去佣金,客人的回贈因而需要大幅調節。

  • 其他合理和不合理的借口。

「回贈確認書」可以增加對買方的保障,但並非十分可靠。假如代理公司和準買家有衝突,除了向監管機構投訴外,市民其實難以自費聘請律師控告地產經紀或其代理公司。



(2018年8月新增) 為什麼經常發生佣金回贈的爭執?

很簡單, 就是「錢」作怪。

一手新盤的佣金很高, 以 2.75% 佣金比率為例子。一個600萬港元的單位, 佣金就有16.5萬元, 而850萬港元的佣金就有23.3萬元。由此可見, 地產代理和地產代理公司會有很大動機去爭奪這塊肥豬肉。

地產代理行業的質素良莠不齊, 部份代理及其代理公司, 為了得到全部或大部份佣金, 存心欺騙或者誤導買家, 訛稱向他們提供高額佣金回贈, 誘導買家簽定買賣合約和繳付訂金, 到交易完成後便拒絕兌現回贈承諾, 從而發生爭執。


(2018年8月新增) 佣金是怎樣分拆的?


當地產代理成功促成生意及完成整筆交易後, 發展商就會將佣金發給該地產代理的所屬地產代理公司。

該名成功促成交易的地產代理可以獨享整筆佣金嗎?


除非該名地產代理是一間獨資公司的老闆, 否則便需要以若干比例, 與其地產公司分拆佣金。

一般而言, 香港的地產代理只能夠從佣金中分拆 40% - 60%, 餘額需要上繳公司。


(不提供佣金回贈) 佣金 = 簽單地產代理 + 地產代理公司

(有提供佣金回贈) 佣金 = 簽單地產代理 + 地產代理公司 + 佣金回贈


因此, 向買家提供佣金回贈, 會大大減低該名前線地產代理和整間地產代理公司的收入。

買家的佣金回贈金額愈大, 前線地產代理和地產代理公司的收入便愈低。


正因如此, 當準買家考慮向地產代理爭取佣金時, 絕對需要考慮以下問題:

1. 你的地產代理, 是否願意減少自己的收入?

2. 你的地產代理, 有沒有能力說服其高層和公司減少他們的收入?

3. 你的地產代理, 有沒有權力與你商討回贈, 甚至與你簽定佣金回贈確認書?

4. 你的地產代理, 是不是該地產代理公司的董事? (董事=董事局成員=公司中最高管治機構的成員=職權極大)


(2018年8月更新) 問問自己, 你憑什麼令地產代理向你提供佣金回贈?

地產代理是以賺取佣金維生, 向客人提供佣金回贈, 便會令他們和其地產代理公司的佣金收入大幅減少。

向地產代理要求提供佣金回贈是, 亦建議買家先問問自己, 為什麼地產代理和地產代理公司願意減少收入來回贈給你?

1. 你是不是物業炒家, 有經常合作的地產代理, 令他們願意密食當三番?

2. 你的地產代理是親友?

3. 你是名人?

如果你只是一個普通市民的話, 切勿輕言相信一個普通地產代理對你作出的回贈承諾, 更何況是回贈8成/9成佣金。有聽過「有冇咁大隻蛤乸隨街跳」嗎?

(2018年8月更新) 要求佣金回贈, 會影響抽籤次序嗎?

當然不會! 現時香港一手物業銷售是受到《一手住宅物業銷售條例》監管, 「一手住宅物業銷售監管局」會監管發展商銷售新盤的過程和交易, 保證公平和公正, 沒有任何地產代理和買家可以特權。

因此, 地產代理是沒有任何權力去影響買家的抽籤次序。

給(有意爭取佣金回贈)準買家的小貼士:

  1. 當遇到迴避討論、拖延和不正面談及提供佣金回贈的地產代理時, 便應該另覓其他代理。

  2. 地產代理行業的職銜嚴重通脹, 建議在「入票抽籤前」, 要求董事作為其公司代表, 與買家簽定「回贈確認書」。 (董事=董事局成員=公司中最高管治機構的成員=職權極大)

  3. 切勿輕言相信表示願意回贈佣金8成/9成的地產代理。 (所屬的地產代理公司甘願只收到1-2成的佣金收入嗎?) (這個地產代理可以說服其公司接受這近乎蝕本的生意嗎?) (有冇咁大隻蛤乸隨街跳?) (自問憑什麼使代理願意為自己提供8-9成回贈?)

  4. 小心親友介紹和任職地產代理的親友, 因為經常發生「唔熟唔食」的悲劇。 (由於有利益衝突, 你的利益愈大, 對方的利益愈小, 所以面對任何地產代理都應該保持緊慎, 小心應對.)

  5. 安排律師見證買家和地產代理公司簽署「回贈確認書」,以確保雙方利益。

  6. 選擇接受過高等教育(大學畢業)的地產代理, 一般質素較高及沒有普通地產代理般市井。

此文章會因應讀者的要求而不定期更新。

如果讀者有其他疑問,歡迎聯絡我們互相交流。

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本文章為香港地產優惠研究中心 (HKPDRC) 原創作品,轉載時請完整地列明出處及保留相關鏈結。


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